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逐字稿｜林思銘：專題報告：實價登錄2.0落實交... - 報導者觀測站

2020/12/14

專題報告：實價登錄2.0落實交易透明化及居住正義｜處理內政部等各部會、所屬單位決算｜審查內政部函送預算｜處理內政部函送台灣建築中心預算｜處理內政部函送台灣營建研究院預算｜處理內政部函送中央營建技術顧問研究社預算｜審查內政部函送國家住宅及都市更新中心預算

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質詢片段切換

質詢立委

林思銘

列席質詢對象／營建署署長吳欣修

#建築規範修訂

#租屋市場管理與補貼

#購屋市場管理與補貼

#內政預算審查

#居住正義

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林思銘

列席質詢對象／營建署署長吳欣修

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質詢立委

林思銘

列席質詢對象／營建署署長吳欣修

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林思銘質疑建築技術規則中，陽台、樓梯間等不計入樓地板面積的規定，認為這可能影響消費者權益。
林思銘強調資訊透明，要求內政部揭露不計入容積的空間資訊，以便消費者了解並有議價空間。
吳欣修解釋，免計容積的部分是基於安全性、便利性、管理性等必要性設施。
吳欣修表示，未來會與地政司討論，確保相關資訊在銷售合約中完整呈現。

林委員思銘：（11時32分）主席、各位列席官員、各位同仁。吳署長，我先請教你，一棟大樓的興建成本有哪些？

主席：請內政部營建署吳署長說明。

吳署長欣修：主席、各位委員。除了土地成本以外，最重要是營造成本。

林委員思銘：營造成本有哪些？容積成本？

吳署長欣修：營造成本最主要是看原來所申請的，包含所需要的樓地板，還有相關的公共設施，也包含了是不是有申請相關的容積獎勵。

林委員思銘：署長，我要跟你討論的是容積成本，興建一棟大樓，通常成本有土地成本、容積成本、營造成本、管銷成本，最主要的成本就是容積成本，容積成本是比重最高的部分，大概占有六、七成。依照建築技術規則建築設計施工編第一百六十二條，我們可以看到我們的營建署非常體恤建商，也知道容積是寸土寸金，包括陽台、梯廳，在一定的條件之下，都可以不計入樓地板。

吳署長欣修：因為那是屬於必要性的。

林委員思銘：還有依法設置的防空避難設備，這些機電、管道、安全梯、電梯間、停車空間（一般都在地下室）也都不計入容積、總樓地板面積。依照建築技術規則第一百六十二條規定，每層陽台面積未超過該層樓地板面積10%的部分，得不計入該樓層的樓地板面積，梯廳面積未超過該樓層的地板面積10%的部分得不計入該層樓地板面積。同條第二項規定，依法設置的防空避難設備、裝卸機電設備、安全梯之梯間、緊急升降機之機道、特別安全梯與緊急升降機之排煙室，以及依公寓大廈管理條例規定之管理委員使用空間，也得不計入容積總樓地板面積。在停車空間部分，獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間，也得不計入容積總樓地板面積。署長，我在這邊要跟你討論的是，建築技術規則修訂的流程是什麼？有哪些單位來參與？

吳署長欣修：除了我們的技術單位以外，我們自己本身也有一個建築技術審議委員會來進行全面性的討論，裡面包含了政府部門、專業的建築師、學者，都一起來參與討論。

林委員思銘：所以是由建築技術審議委員會來做這個相關修訂的流程？

吳署長欣修：對，我們審查完以後，就會辦理法規預告收集意見。

林委員思銘：署長，在都市計畫法或區域計畫法裡面，會授權內政部或直轄市政府制定土地使用的管制規則，依照土地使用目的定出容積率。我請問署長，容積率的主要精神在哪裡？

吳署長欣修：容積率的主要精神是在規範整個建築物在土地上大致上所需要坐落的規模，還有預定以後要進駐的人數，以此估算在這個基地大概會有多少的居住量、流動量，大概是用這樣的方式推算。

林委員思銘：會有這些規定，主要是要創造一個宜居的建築物，讓居民在這樣子的環境下能夠生活得更舒適，所以會定出容積率這樣的規定。我剛剛提到的建築技術規則母法是建築法，我想請教署長，依照建築法第九十七條規定，有關建築規劃、設計、施工、構造、設備之建築技術規則，由中央主管建築機關定之，並應落實建構兩性平權環境之政策。從這個條文裡面，我看不到建築技術規則可以讓樓梯、陽台、地下室、停車空間等不計入樓地板面積的規定，這一些空間竟然不用計入樓地板面積，這個是不是跟建築法這個母法有所牴觸？

吳署長欣修：我跟委員說明，你看我們剛剛所提到的這一些免計容積的部分，包含了電梯、梯廳、樓梯、機電室，還有必要的停車位，第一，在整個建築設計裡面，這部分不屬於居室的空間，也就是說，不是屬於人在裡面居住的範圍。第二，這部分是屬於基於安全性、便利性、管理性的必要設施，所以我們也是基於這個因素，才會將這部分列入免計容積，但是，不管是什麼樣的大樓，這些部分都是必備的。

林委員思銘：署長，我跟你談這個問題，跟現在消費者去買房子的權益有非常重大的關係，因為這樣的規定，把陽台、樓梯間、停車場、停車位納入免計容積，依照我們所瞭解的，建商都把這些部分當作小公或大公來賣，停車位也當作一般的……

吳署長欣修：停車位大概就是專有的，不是共同持有的。

林委員思銘：是，但是我的意思就是說，現在變成價格跟實際上權狀登記的面積是一樣的，比如說陽台，也是按照一般的價格在賣。

吳署長欣修：我也跟委員再說明一下，現在外界會有誤解，我剛剛為什麼要特別提？這些東西都是屬於安全性、便利性、管理性必要的設備，大樓再怎麼樣也不能沒有電梯，也不可能沒有樓梯。這些是列入大家持有的，是應該的。

林委員思銘：是，我瞭解。我的意思是像這種情況之下，它的成本變成很低，因為不計入原來容積率的面積。像這種情況，我們一般消費者用一般的價格買它每坪單價的面積，我認為是不符比例啦！原本不在容積範圍內的，現在譬如蓋陽台啦，或者梯間啦，權狀上面就會寫這是附屬面積，假設室內面積一坪是50萬元，結果我們消費者還是用50萬元跟他買啊！並沒有比較便宜啊！

吳署長欣修：為什麼大家會感受到八層樓以上建築物的公設比，比起過去大概都是30%的程度，現在公設比普遍已經拉到32%到35%之間？其實這裡面包含了幾項，就是除了我剛剛講的是屬於安全性、便利性必要的以外，可能像管理室空間，管理室空間大家一般比較少注意到，還有所謂的開放空間，因為過去大家為了要追求比較高的容積，所以會申請相關開放空間獎勵或相關的容積獎勵，變成建案要額外多做一些公設，這是兩個相互之間追逐產生的後果。也就是說，他為了要高容積，他只好做高公設，所以會看到可能像所謂的管理室空間、開放空間，它的比重就大幅提高，這些會造成現階段大家看起來這樣。過去前兩、三年為什麼沒有？因為之前推豪宅的時候，高公設可能會比較合理。

林委員思銘：我瞭解，署長的解釋我理解，但是我希望多站在消費者的立場來思考，畢竟這個部分是因為容積率不計入樓地板面積而增加，等於它的容積成本幾乎就是很低，結果他賣給消費者是跟一般室內面積同樣價格。對消費者來講，有時候他資訊不透明，他不知道這個容積成本是額外獎勵給他的啊！

吳署長欣修：我剛剛要跟委員說明的是，像這種免計容積，其實是必要性的。

林委員思銘：是必要性，但是賣給消費者的時候，他還是用一樣的價格，消費者不知道啊！

吳署長欣修：一般民眾在意的是，到底哪一些可能是他認為比較不太需要的。

林委員思銘：對。

吳署長欣修：像我剛剛講的，管委會空間是不是一定要那麼大，開放空間是不是一定要那麼大。在過去以豪宅設計的時候，很可能認為這些設施還好，可是一旦轉換到中小坪數的時候，這些消費者就覺得我為什麼要持有那麼大的管委會空間，又有那麼大的開放空間，爭議點其實就在這裡。

林委員思銘：署長，我還是比較站在消費者的立場，我希望資訊都要透明。

吳署長欣修：是，我們會。

林委員思銘：要讓消費者知道你現在買的陽台，你現在買的梯間，是不是原來在容積範圍內。如果不是，是額外增加的，結果他又要用那麼多錢買，這樣對消費者來講是不公平的。我還是希望內政部就這方面能夠充分揭露資訊。

吳署長欣修：未來有關登記項目，我們跟地政司來討論，看是不是在相關銷售合約裡面完整的呈現。

林委員思銘：對啊，要再研議一下。就是我剛才講的，不是屬於他原來容積範圍內，額外的陽台、電梯、地下室的停車位。是不是讓消費者充分瞭解這個資訊，他跟建商也有議價空間？

吳署長欣修：好，謝謝委員。

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